أهم 20 سؤال مع عـــــودة البنـاء بالمحافــــظات
هيثم عبده دهمش
بدأت وزارة التنمية المحلية فى تطبيق الاشتراطات البنائية الجديدة، وكذا منظومة التراخيص الجديدة، عقب توقف تام للبناء لمدة عام.
وأعلن اللواء محمود شعراوى وزير التنمية المحلية اختيار 27 مدينة على مستوى الجمهورية للتطبيق التجريبى 1 مايو 2021، لمدة شهرين، على أن يبدأ التطبيق فى باقى المدن المصرية بدايةً من 1 يوليو 2021، «صباح الخير» تجيب عن أهم 20 سؤالا تشغل بال المواطنين عن إجراءات التراخيص الجديدة.
1 - ما المناطق التى سيتم البدء بها فى منظومة البناء الجديدة؟
اختارت الحكومة 27 منطقة للبدء فيها لتطبيق الاشتراطات البنائية الجديدة أول مايو القادم، وذلك بشكل تجريبى لمدة شهرين بناء على تقييم التجربة والمناطق هى:
القاهرة- حى مصر، الجيزة - حى جنوب الجيزة، القليوبية- مركز ومدينة قها، الإسكندرية- حى المنتزه أول، البحيرة - مركز ومدينة كفر الدوار، مطروح - مدينة مطروح، الغربية- حى ثان طنطا، كفر الشيخ- مركز ومدينة سيدى سالم، دمياط - مركز ومدينة فارسكور، الدقهلية- مركز ومدينة طلخا، شمال سيناء - مركز ومدينة العريش، جنوب سيناء- شرم الشيخ، بورسعيد - حى الشرق، الإسماعيلية- حى ثالث الإسماعيلية، السويس - حى السويس، الشرقية - حى أول الزقازيق، بنى سويف - مركز ومدينة ناصر، المنيا - مركز ومدينة المنيا، الفيوم - مركز ومدينة الفيوم، أسيوط - حى غرب أسيوط، الوادى الجديد - مركز ومدينة الخارجة، سوهاج - حى شرق ، قنا- مركز ومدينة نقادة، أسوان- مركز ومدينة أسوان، البحر الأحمر- حى جنوب الغردقة، الأقصر- مركز ومدينة البياضية.
2 - ما هى شروط أراضى ونسب البناء للمبانى السكنية؟
اشترط القانون الجديد عى المحافظات بعدم قبول المراكز التكنولوجية البالغ عددها 282 مركزا تكنولوجيا طلبات الترخيص الجديدة إلا بعقد مشهر، حيث لابد عن شرائك الأرض تقوم بتسجيلها حتى تتمكن من البناء عليها، وبذلك لغى القانون عقود البيع الابتدائية أو صحة التوقيع حفاظا على حقوق الملكية .
وحدد القانون نسبة البناء على الأراضى وهى :
1 - قطع الأراضى التى تبلغ مساحتها 175 متر يتم البناء بنسبة 100 % بدون ردود .
2 - قطع الأراضى التى تزيد مساحتها عن 175 مترا يتم السماح بالبناء على 70 % كحد أقصى مع الالتزام بحقوق الارتفاق بمسافات الارتداد الجانبى (من جانب واحد على الأقل) بما لا يقل عن 2.5 متر على أن تحمل قطعة الأرض الملاصقة حق الإرتفاق بضلع التماس بما لا يقل عن2.5 متر.
3 - لا يقل عرض وجهة الأرض عن 8.5 متر.
4 - الحد الأقصى لبناء قطعة الأرض للمبنى السكنى الواحد 4200 متر مربع.
5 - الحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض للخدمات المجتمعية العامة والخاصة يتم الرجوع الضوابط والإشتراطات المنظمة لكل نشاط .
مراعاة الالتزام بالكود المصرى لأماكن إيواء السيارات ويتم احتساب درجة ميل مدخل ومخارج الجراجات من حد الملكية .
3 – ما حدود ارتفاعات المبنى فى التراخيص؟
عرض الشارع أقل من 8أمتار أقصى إرتفاع له 10 أمتار عبارة عن أرضى و2دور، إذا كان عرض الشارع من 8 - 12 مترا أقصى ارتفاع 13 مترا عبارة عن أرضى و3 أدوار، عرض الشارع أكبر من 12 مترا أقصى ارتفاع 16 مترا عبارة عن أرضى و4 أدوار .
4 – هل يجوز الارتفاع البدروم لرفع مستوى الدور الأرضي؟
الارتفاع الأقصى البدروم 1.5من الصفر المعمارى، وعدم الإخلال بالقواعد المنظمة الصادرة من جهات الاختصاص للأنشطة المختلفة.
5 - هل يحق لمن يملك رخصة بناء حاليا البناء؟
لا يسمح باستئناف أعمال للرخص السارية إلا بعد فحصها من قبل اللجنة المشكلة برئاسة نائب المحافظ والتأكد من من مطابقتها للاشتراطات والأكواد وصحيح القانون.
6 - هل يجوز تحويل المبنى السكنى لتجارى؟
لا يسمح بالتراخيص الجديدة للانشغالات والأنشطة غير السكنية بالمبانى السكنية، لا يسمح بتغير نشاط الوحدات السكنية لغير الاستخدام السكنى.
7 – ما هى خطوات تقديم طلب الترخيص؟
يتقدم المواطن بطلب للحصول على بيان الصلاحية للمركز التكنولوجى مرفق به صورة البطاقة ورسم كروكى للموقع وجدول الإحداثيات.
وبعد سداد رسوم الرفع المساحى يقوم المركز التكنولوجى بإعداد الرفع المساحى لقطعة الأرض ومعاينتها بواسطة جهة مساحية معتمدة (هيئة المساحة العسكرية أو مديرية المساحة أو شبكات المرافق بالمحافظة أو وحدة المتغيرات السكنية ).
8 - ما هى المستندات المطلوبة؟
يتم إعداد ملف الترخيص بالكامل شاملا شهادة صلاحية أعمال الترخيص، ونموذج إعداد الترخيص المؤمن والصادر من نقابة المهندسين موقع من صاحب الشأن، وكذلك توكيل رسمى بالمكتب الهندسى أو المهندس، علاوة على شمول الملف كل الموافقات والمستندات اللازمة للترخيص.
9 – ما مدة دورة المستندات لصدور الترخيص؟
يقوم المركز التكنولوجى بإرسال ملف الترخيص إلكترونيا الى الجامعة لمراجعة الرسوم والملف واعتماده خلال 21 يوما ولا تزيد على 60 يوما وفى حالة عدم مطابقة المواصفات تقوم بإعادة الملف خلال أسبوع مع ذكر الأسباب ليقوم المكتب الهندسى بتعديل .
10 – عقب صدور الرخصة ماذا تفعل؟
حال الرغبة فى استكمال الرخصة يقوم المواطن بالتعاقد مع (المهندس /المهندس الاستشارى / مكتب هندسى استشارى / بيت خبرة ) معتمد من نقابة المهندسين، و يقوم المواطن بتسليم عقد الاتفاق مع المهندس والمقاول للمركز التكنولوجى ويوقعان على الأوراق الخاصة بالترخيص ولا يصدر الترخيص إلا بعد التوقيعات.
11 - هل يجوز البناء فور صدور الرخصة؟
لا, لابد من أن يقوم صاحب الرخصة بإخطار الجهة الإدارية قبل البناء بأسبوعين، حتى يقوم مهندس الجهة الإدارية بالمعاينة على الطبيعة لتحديد خط التنظيم، وإلزامه بعمل التصلبات والتحفظات لتأمين المارة؛ وإعداد محضر تنسيقى وإرفاقه بملف الترخيص.
12 - ما هى الاشتراطات الواجب توافرها فى المهندس؟
يلتزم المهندس المشرف على البناء بتقديم شهادة إشراف معتمدة من النقابة وشهادة عن سابقة أعمال مطابق فيها الاشتراطات فى مواقع سابقة، بعد انتهاء البناء يقدم المهندس شهادة صلاحية للمبنى معتمدة من نقابة المهندسين.
13 – ما هى صلاحيات المحافظ فى اشتراطات البناء؟
القانون الجديد أعطى للمحافظ وفقا للمادة 135 مكرر من القانون رقم 119 لسنة 2008 سلطة للتجاوز عن المخالفات البسيطة فقط فى الرخص المفحوصة وفقا للقانون بداية من 15/4/2021.
14 - ما دور الجامعات فى منظومة التراخيص؟
يتم إرسال طلب الترخيص إلى الوحدة ذات الطابع الخاص (الجامعة) لإعداد بيان صلاحية الموقع من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية والطابع المعمارى، تقوم الجامعة بإرسال بيان الصلاحية مختوما إلى المركز التكنولوجى (نسخة ورقية ونسخة إلكترونية) لاعتماد من الجهة الإدارية وتسليم فى مدة أقصاها أسبوع.
15 - فى حال أردت تعلية أدوار هل تستطيع البناء دون الرجوع للحى؟
اشترطت وزارة التنمية المحلية، على أنه لا استئناف لأعمال البناء أو دخول للمرافق دون تقديم شهادة مطابقة صادرة من الهيئة الهندسية.
وخولت الوزارة للمحافظين إيقاف أى أعمال بناء غير حاصلة على شهادة الاستئناف من اللجنة الخاصة باستئناف الأعمال.
16 - هل أستطيع البناء دون جراج ؟
اشترط القانون أنه لن يتم الموافقة على تراخيص البناء أو قبول التصالحات على مخالفات الجراجات، نظرا للاحتياج الشديد لها، وأن كل عقار مخالف سيلتزم بتوفير جراحات للسيارات الخاصة بالعقار أو سيقدم ما يثبت التعاقد مع جراج خاص أو ساحة انتظار لتوفير أماكن للسيارات الخاصة بالعقار وذلك للموافقة على التصالح.
17 - ماهى رسوم التصميمات ؟
رسوم التراخيص تدفع فى المركز التكنولوجى وفقا لقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 بلا أى تغيير وتبلغ تكلفة أعمل التصميمات وتكلفة أعمال مراجعة التراخيص للجامعات:
أولا: تكلفة أعمال التصميمات
1 - فى حالة مساحة الأرضى 200 متر «35 جنيها تكون أتعاب التصميم للمتر المسطح» بإجمالى 24 ألفًا و500 جنيه وأتعاب الإشراف 32 جنيهًا للمتر المسطح بإجمالى 22 ألفًا و400 جنيه.
2 - فى حالة مساحة الأرضى 400 متر «30 جنيها تكون أتعاب التصميم للمتر المسطح» بإجمالى 42 ألف جنيه، وأتعاب الإشراف 26 جنيها للمتر المسطح بإجمالى 39 ألفًا و200جنيه .
3 - فى حالة مساحة الأرضى 600 متر «25 جنيها تكون أتعاب التصميم للمتر المسطح» بإجمالى 52 ألف جنيه و500جنيه، و24 جنيها أتعاب الإشراف للمتر المسطح» بإجمالى 50 ألفا و400 جنيه.
4 - فى حالة مساحة الأرضى 800 متر «20 جنيها تكون أتعاب التصميم للمتر المسطح» بإجمالى 56 ألفا و20 جنيها أتعاب الإشراف للمتر المسطح» بإجمالى 56 ألف جنيه .
5 - فى حالة مساحة الأرضى 1000 متر «17 جنيها تكون أتعاب التصميم للمتر المسطح» بإجمالي59 ألفا و500 جنيه، و18 جنيها أتعاب الإشراف للمتر المسطح» 63 الف جنيه .
18 – ما تكلفة أعمال مراجعة التراخيص للجامعات
1 - فى حالة مساحة الأرضى 200 متر تكون أتعاب الجامعة 8.75 جنيه للمتر المسطح بإجمالى 6 آلاف و125 جنيها.
2 - فى حالة مساحة الأرضى 400 متر تكون أتعاب الجامعة 5.7 جنيه للمتر المسطح10 آلاف و500 جنيه.
3 - فى حالة مساحة الأرضى 600 متر تكون أتعاب الجامعة 6.25 جنيه للمتر المسطح 13 ألفا و125 جنيها.
4 - فى حالة مساحة الأرضى 800 متر تكون أتعاب الجامعة 5 جنيهات للمتر المسطح 14 ألف جنيه.
5 - فى حالة مساحة الأرضى 1000 متر تكون أتعاب الجامعة 4.25 جنيه للمتر المسطح 14 ألفا و875 جنيها.
19 - ماذا تفعل عند الانتهاء من أعمال البناء؟
بعد انتهاء البناء يقدم المهندس. شهادة صلاحية للمبنى معتمدة من نقابة المهندسين.
وتبلغ قيمتها 1000 جنيه تدفع لعمل شهادة المطابقة وخطابات المرافق المؤمنة
و يتولى المركز التكنولوجى بإخطار الجهة الهندسية للقوات المسلحة لمراجعة الأعمال على الطبيعة وإصدار شهادة صلاحية للمبنى للموافقة على دخول المرافق وإخطار شركة التأمين الصدر منها وثيقة تأمين للمبنى باستمرار التغطية التأمينية.
20 – القانون نهائى دون تعديلات قادمة؟
أكد اللواء محمود شعراوى وزير التنمية المحلية، أنه تم البدء التطبيق التجريبى لمنظومة التراخيص والاشتراطات البنائية والتخطيطية الجديدة بـ27 حيا بالمحافظات ولمدة شهرين ،وفى شهر يوليو ستقوم الوزارة بتقييم القانون وفق مقترحات المحافظات وعمل تقرير يتم رفعة لمجلس الوزراء به إيجابيات القانون ومشكلاته لحسم الأمر بالاستمرار بالعمل به أو تعديله للتيسير على المواطنين لتحقيق أفضل خدمة للمواطن بما يضمن مبانى سليمة إنشائيا .